京東旗下“京小倉”上線，遭業內專家炮轟
京東物流旗下迷你倉服務產品“京小倉”日前正式上線，為個人和企業提供中小件專業存儲服務。據京東官方公眾號介紹，“京小倉”可以提供多種場景下的專業存儲服務。其中，針對個人用戶，“京小倉”可以滿足日常生活用品、個人愛好用品、收藏品、臨時寄存物品等多種存儲需求。針對企業用戶，“京小倉”將滿足行政物資、展會活動物料存儲等多種需求，包括辦公用品、檔案文件、工具器械等物品存放。用戶可以通過京東快遞小程序上的“京小倉”按鈕，在線上完成簽約、下單、庫存查看、提取物品、售后等全部流程。用戶可根據需要選擇按件或包倉的存儲方式，靈活選擇存儲時長。同時，“京小倉”提供京東小哥上門接貨、物品配送服務。此外，“京小倉”集合了京東物流全國600多個高標準倉庫資源，依托專業服務團隊為用戶提供7*24小時全程監管。目前，“京小倉”產品已于北京地區上線，之后將逐步開放上海、廣州等一線城市。
就“京小倉”上線一事，我們采訪了《物流地產》著作者、迷你倉行業專家、中城自存倉董事長周建成博士，請他分析一下“京小倉”的未來發展前景，以及對整個迷你倉行業的影響。
采訪者：像京東這樣的巨頭企業進入迷你倉行業，對于迷你倉行業來說應該算是一件大事，“京小倉”上線是否會對整個迷你倉行業產生顛覆性影響呢？
周建成博士：我也關注到了“京小倉”的上線。我認為它未必會對迷你倉行業產生顛覆性的影響。迷你倉雖然是一個非常細分的行業，這幾年進入這個行業的知名企業卻不少，例如中航工業、凱德置地、萬科等等，這些企業的名氣和影響都不比京東小，但是都沒有發展成為這個行業的頭部企業。恰恰相反，成為這個行業頭部企業的，卻是那些專業化存儲服務公司。現在是專業化時代，并不是巨頭企業在各行各業都能通吃的時代。
采訪者：但是，不可否認，京東具有強大的優勢，“京小倉”集合了京東物流全國600多個高標準倉庫資源，依托專業服務團隊為用戶提供7*24小時全程監管，這不是一種壓倒性的優勢嗎？
周建成博士：的確，我也注意到了，在京東官方公眾號關于“京小倉”的介紹中也重點提到了這一點。這只能說明京東在迷你倉行業的無知。所有這個行業的從業者都清楚，迷你倉只有在北上廣深四個一線城市，以及杭州、成都、武漢、南京等為數很少的二線城市有市場，除此之外的其他幾百個城市里根本就沒有迷你倉需求。而京東600多個高標準倉庫是分布在全國各個城市的。試想一下，分布在太倉、嘉興、惠州的倉庫對于“京小倉”的業務有什么意義呢？迷你倉服務具有顯著的地域性特征，超過了所在城市范圍的倉庫資源對于所在城市的迷你倉服務是沒有任何意義的。
采訪者：那么，就拿上海來說，京東在上海的倉庫資源對于“京小倉”在上海開展迷你倉業務總該有幫助吧？
周建成博士：我可以負責任地說：沒有。京東在華東地區的倉庫布局主要是在上海、嘉興、溫州、金華、張家港-、湖州、淮安、南通、宿遷、安慶、合肥。在上海的倉庫都布置在了距離市區50多公里的遠郊，而迷你倉服務要求倉庫布局在城區，方便客戶24小時存取物品。因此，京東所言的分布在全國各個城市的600多個高標準庫與它開展的迷你倉業務沒有任何交集。
采訪者：京東物流在市區也有許許多多小倉庫，不然它的物流配送、快遞業務如何開展？這些星星點點的小倉庫是否是“京小倉”開展迷你倉業務的倉庫資源？
周建成：我知道，京東在市區租賃了很多沿街門店、小倉庫、辦公室、居民住房，作為收發件的基地，面積小的只有十幾平米，面積大的有數百平米。首先第一點，這些物業基本都不是所謂的高標準倉庫。“高標庫”在功能布局、建筑標準、結構標準、機電標準、防火設計標準等方面是有要求的，這些設施與“高標庫”標準距離十萬八千里。其次第二點，迷你倉雖然在中國發展的歷史不長，但是在外國已經有五六十年發展歷史了，是一個非常成熟的產品和服務了。從業者對于什么是迷你倉，或者說迷你倉應該是一個什么樣子是有共識的，并不是隨隨便便弄一個倉庫，因為它面積小，就能稱呼它為迷你倉的。迷你倉也有行業公認的功能布局標準、防火設計標準、設施標準、工藝標準、管理流程標準的。每個迷你倉面積都在一千甚至幾千平方米，建設成本都是在幾百萬元人民幣。京東目前在市區的配送站、小倉庫，距離“高標庫”的標準是十萬八千里，距離迷你倉的標準也同樣是十萬八千里。
采訪者：“京小倉”的收費標準已經公布，您認為他們的價格體系是否具有競爭性？
周建成博士：我也注意到了“京小倉”的收費標準。我看到這個標準以后，第一印象就是“京小倉”可能僅僅是借用了迷你倉這個名稱，它做的產品可能就是“簡倉”甚至就是室內“堆場”。因為它的收費標準僅僅匹配“簡倉”或室內“堆場”的成本，不可能匹配迷你倉的成本。
采訪者：您的依據是什么呢？
周建成博士：迷你倉有自己行業的建設規范，要能做到一戶一倉、獨立門鎖，消防設計要求主過道1.4米，支過道1.2米。我們中城自存倉是以10-20立方米的中型和大型迷你倉為主，在1000平方米的使用面積中，除去過道，真正建設出來能夠用來出租的倉庫面積只有50%，即500平方米。在經營過程中，總會有人租賃，有人退租，不可能無縫銜接，總會存在一定比例的空置率，全年滿足率保持在70%就不錯了。如此，則真正能夠貢獻租金的面積就只剩下350平方米。也就是說，迷你倉企業租用別人的倉庫，產證面積是1200平米，租金是1.5元/天/平方米，得房率往往只有80%，實際使用面積只有1000平方左右，把過道等非出租區域剔除后，能出租的區域只有500平米，再把空置率剔除，能產出租金的面積只有350平米。因此，對于這350平米可以產生收益的面積來說，每平米每天的租金成本是5.14元。假設倉庫可以做到2.7米，那么，每立方米的租金成本是1.9元，這還沒有包括水電能源、物業費、人工費、市場推廣費。而“京小倉”的收費標準是每天每立方米1.67元左右。我就很奇怪，它是怎么做到的？它唯一的辦法就是拋棄“一戶一倉”、“獨立門鎖”的行業通則，把過道取消，增加可出租面積，甚至把存儲物品堆起來存放，做成室內“堆場”。這是哪門子迷你倉？
采訪者：拋開倉儲設施不說，您認為“京小倉”的商業邏輯是否正確，它的確捕捉到了城市人的一個消費痛點，的確會解決人們的存儲難題，不是嗎？
周建成博士：我認為 “京小倉”的商業邏輯基本是錯誤的，它所謂的消費痛點是假想的，不是真實的。這是我多年做迷你倉行業的體悟。中國大陸迷你倉市場尚處于萌芽階段，從總體和整體來看，市場需求薄弱，普遍的需求迸發還遠遠沒有到來。在可預見的三五年內，美國式、香港式的普遍的、廣泛性、日常性的迷你倉需求的迸發景象，在中國大陸還不會出現。中國大陸的迷你倉行業只能依靠暫時性的、局部領域的、分散性的偶發性、突發性需求來支撐。這是中國大陸迷你倉發展所面臨的不利局面。同時，由于中國一線城市房價、租金高企，人稠地窄，變動頻率大。因此，偶發性、突發性迷你倉需求是存在的。考慮到中國一線城市人口規模巨大，哪怕是分布稀薄的迷你倉需求比例乘以這樣一個龐大的人口基數，也會是一個不小的數量，足以支撐起處于萌芽階段的中國大陸迷你倉的生存和發展，這是中國大陸迷你倉發展所面臨的有利局面。以上，便是中國大陸迷你倉市場的基本國情。我們要清晰地認識到，中國大陸迷你倉市場與外國的迷你倉市場存在本質差異，沒有可比性。中國大陸迷你倉市場還沒有出現有一定規模的日常性需求。因此，要警惕以日常性需求為目標的營銷行動。京東顯然沒有認識到這一點。
采訪者：但是，市場上的確存在日常性物品存儲需求，的確存在日常生活用品、個人愛好用品、收藏品、臨時寄存物品等多種存儲需求，的確存在行政物資、展會活動物料存儲等多種需求，包括辦公用品、檔案文件、工具器械等物品存放的需求。
周建成博士：到底存在，還是不存在這個需求，是一個實證問題，不是一個生意問題。只有需求達到一定數量，才能支撐起生意的邏輯。只有零星的一點點需求是根本無法支撐起一個生意的。日常性需求的確存在，但是很少。在我們中城自存倉的整個營收中，占比沒有超過15%。其余85%都是偶發性的需求，舉例來說，裝修業主裝修房子期間存放家具的需求就很大，老百姓置換房子臨時存放家具物品的需求也不小，還有拆遷戶也會暫時存儲物品，這些都是偶發性需求，國外很少有這些需求。但是在中國大陸，這是需求的主體。
采訪者：京東的物流資源，比如說它的快遞小哥對于“京小倉”的發展是不是一個很重大的推動力量？
周建成博士：意義不大，或者說沒有什么意義。取貨、運輸在一線城市根本就不是什么難題。打電話叫貨拉拉來就可以，更便宜。你還覺得它的快遞小哥有很大作用嗎？在我們的迷你倉實踐中，的確有一些配套服務是很關鍵的，但是絕對不是“跑腿的”。
采訪者：您是否可以舉例子來說一下呢？
周建成博士：比如對于裝修房子存家具的客戶來說，衣服、鍋碗的收納整理打包服務就有需求，有一些高端客戶自己不動手，都是由我們中城自存倉來安排團隊操作；還比如大量的家具拆卸、組裝、復原，甚至維修保養工作，都需要有成熟的團隊來提供。這些事情，京東的“快遞小哥”能做嗎？京東提到了文件存儲服務，事實上，文件存儲服務是非常復雜的，包括信息和資產的存儲，實體文檔管理，數字化轉化、數據管理和安全銷毀等等一系列服務，而絕不僅僅是文件的簡單堆放。內行看門道，外行看熱鬧，在迷你倉行業里，美國的PUBLIC STORAGE的市值不亞于萬科，僅僅從事文件存儲的美國鐵山公司是一家紐交所上市的專注于信息和資產的存儲、保護和管理業務的全球企業。作為一個迷你倉行業從業者，我始終認為，迷你倉是一種服務，不僅僅是一個空間。我們曾服務過首屆中國進口博覽會參展企業，包括倉庫收貨，代辦倉儲保險、代辦運輸保險，展出前展品運輸到位、負責安裝，展出后負責拆卸、運輸回倉、存儲，等到客戶通知下一場在杭州的展出時間和地點后，我們按時負責將展品出倉并運輸到位。整個服務做下來，行云流水，客戶需要支付的全部費用也僅僅是千把元而已，這才是贏得客戶豎起大拇指給我們點贊的服務。
采訪者：您似乎并不看好“京小倉”的發展，您是否可以為他們提一些建設性建議呢？
周建成博士：說實話，我很感謝京東進入迷你倉市場。它昨天宣布進入這個市場，馬上就引起軒然大波，極大提升了這個行業的知曉度，讓人們知道了迷你倉，知道了我們這個行業，這是京東的貢獻。我們這些人在迷你倉行業苦哈哈地做了這么多年，都沒有起到這么大的宣傳效果。至于建設性的建議，我認為一些大企業應該做減法，而不是做加法，現在是這樣，以后更是這樣。在經濟繁榮時期，主業掙錢，副業也掙錢，許多企業就通吃，全做。當經濟下行的時候，主業掙錢越來越難，副業虧錢越來越多，怎么辦？我覺得是做減法。專業的事情，交給專業的機構去辦，橫向的聯合有的時候比縱向一體化更好。京東物流起初是配合京東的電商，后來又發展快遞業務，現在又發展迷你倉業務，這讓我想起一個笑話——吃了一頓餃子，吃完后發現剩下一點醋，倒了覺得太浪費，為了一點醋不浪費，又買了二斤螃蟹。
